上海开发区用地指南

贯彻科学发展观
大力推进上海工业节约集约用地

       按照国务院和上海市委、市政府关于大力发展循环经济、建设节约型社会和“两个长期坚持”、“两个优先”产业发展方针的要求，市委、市房地资源局会同有关部门按照用好有限增量土地、挖掘存量土地潜力的思路，积极引导各区县和开发区探索推进工业节约集约利用的新途径、新方法，突破上海产业发展中土地资源的制约，促进全市工业经济的快速、健康、持续增长。

一、 加强政策引导，制定工业用地标准和体系
       从2004年下半年开始，市经委会同市房地局、市规划局等部门，出台了一系列工业用地标准和体系，加强对工业用地集约利用的导向。一是制定了《上海产业用地指南》。市经委会同市统计局、市房地局、市规划局等有关部门，在对全市33个大类行业、162个中类行业共1万多家规模以上工业企业的用地状况进行调研与统计的基础上，参照韩日等国相同产业用地水平，编制了《上海产业用地指南》，为开发区招商引资、引导土地集约使用提供了量化依据。二是制定发布了《关于加强本市土地集约利用，试行产业用地评估工作的指导意见》。指导各区县及开发区全面推进产业用地评估，各区县在招商引资中，通过评估优化土地利用，好中选优。三是形成了《上海产业能效指南》、《上海工业产业导向及布局指南》等产业配套文件。对完善产业准入标准、加强产业导向、提高土地利用效率起到了较好作用。四是市经委、市发改委、市外资委、市房地局、市规划局联合制定并发布《上海工业项目供地导则》和《关于加强本市工业节约集约用地的指导意见》。各区县依据《导则》和实施意见，切实把好用地准入关，较好地推行了本市节约集约用地工作。

二、 建立工业项目供地联合会审制度，把好项目准入关
       按照“批项目、核土地”的要求，针对工业用地供需矛盾突出的情况，对新增工业项目，市经委、市发改委、市资委、市房地局、市规划局等部门建立了工业项目供地联合会审制度，并制定了《上海工业项目供地导则》，按照好中选优、集约利用、确保重点的原则加以平衡。房地部门建立了绿色供地通道，由所在区县和开发区按基本建设程序办理立项、规划和土地使用等相关手续。根据《上海产业用地指南》、《上海产业导向与布局指南》、《上海工业项目供地导则》等一系列文件，各区县切实把好项目用地准入关，通过加强对项目的准入评估和筛选，新建项目容积率从0.5左右提高到0.8以上，投资强度从20亿元左右提高到32亿元/平方公里，进一步优化了土地资源配置。

三、 通过多种方式，挖掘存量工业土地潜力
       在市各部门的联合推进下，各区县和开发区探索出了鼓励提高容积率、淘汰劣势企业、回购闲置厂房、建设郊区都市型工业园等多种集约集约用地方式。

       1、 积极提高容积率，深挖土地潜力。根据区内企业增资扩容的需求，各区积极鼓励和帮助企业充分利用现有土地和厂房资源，提高厂房容积率，向空间发展。2005年全市共有293家企业通过厂房加层、提高容积率等方式，扩大了生产规模。293家企业建筑面积从原来的257.5万平方米提高到目前445.4万平方米，新增建筑面积187.9万平方米，平均建筑容积率从原来的0.38提高到现在的0.66，大幅提高了土地综合利用率。

       2、 推进回购租赁闲置厂房、盘活存量资源。各区鼓励企业通过对外招租、转让及由工业区回购的方式盘活闲置厂房，开展二次招商引进符合产业发展导向的项目，提升产业能级。如闵行经济技术开发区坚持优胜劣汰、优化资源配置，采用调整回购、动迁回购、拍卖回购、协议回购、违约回购、合资到期回购等六种方式回购土地，累计回购厂房22万平方米，土地约33万平方米，占开发区可利用土地的15%，腾出的土地有效保证了开发区的产业结构升级和企业集群发展。

3、 加快劣势企业调整、促进土地“腾笼换鸟”。为贯彻落实市委、市政府关于推进“三个集中”的战略部署，加快落实“发展优势产业、稳定均势产业、淘汰劣势产业”的产业方针，不断提升产业发展和土地利用水平，在2004年市委会同各区县淘汰250家能耗大、污染重、环境与社会效益差的企业，取得实行经验的基础上，2005年在浦东、松江、金山、南汇、奉贤、闵行、崇明、普陀等11各区县全面推进淘汰劣势企业工作，全年淘汰劣势企业1000多家，腾出和二次开发土地面积近万亩。如松江区2005年共调整劣势企业83家，腾出土地面积1561.6亩，建筑面积96万平方米。

4、 整合零星工业点，加大土地整理力度。从2005年上半年开始，各区根据个零
星工业点清查情况，采取不同措施，加大土地整理力度，提高低效存量用地利用率。如嘉定区在市有关部门的支持下，对全区涉及土地面积726.8亩的21个已批未开工建设项目开展了土地指标平移试点工作，对不符合城镇发展和土地利用总体规划，涉及土地面积1672亩的78个项目进行分批整合、淘汰、置换，既盘活了存量土地，又提升了产业能级，加快了工业向工业区集中的步伐。

5、 加快推进“节地型”的郊区都市型工业园建设。为加快盘活闲置土地资源，推进郊区人口、城镇、产业协议发展，保障农民长远收益，2004年起市经委、市房地局、市规划局开始了郊区都市型工业园试点工作，通过建设标准厂房，既提高了土地使用率，又为新农村建设探索了新的载体。目前，南翔等两批19个郊区都市型工业园项目正在有序推进。

       通过用好增量用地，盘活存量用地，2005年全市工业区平均单位土地产出达到49亿元／平方公里，较上年提高4亿元／平方公里。其中国家级工业区达到115亿元／平方公里，市级47亿元／平方公里，区级工业区18亿元／平方公里。单位土地就业达8157人／平方公里，较上年增加254人／平方公里。单位土地税收4．46亿元／平方公里，较上年同期增长0．33亿元／平方公里。

四、用好总量、用活增量、优化存量、提高质量，继续推进
       “十一五”期间节约集约用地工作 “十一五”期间，上海将继续大力推进节约集约用地工作，重点是两方面：一是用好有限新增工业用地。通过“批项目、核土地”等有效机制，提高工业用地准人门槛，用好增量用地，优先保证市级以上工业区、产业基地等重点区域、重点领域和重点项目的供地。新增工业项目的投资强度从目前的20亿元／平方公里，提高到30亿元／平方公里以上；除特殊工艺要求的项目外，工业项目新建厂房容积率达到0．8以上，都市型工业园项目容积率达到1．2以上。二是大力挖掘存量用地效率。通过增量存量互动等政策措施，加大存量盘活力度。规划到2010年，全市零星工业用地减少50平方公里左右，整理各类工业用地20平方公里左右，淘汰劣势企业3000—4000 家，腾出土地20—30平方公里，全市平均工业用地产出率要从目前20亿元／平方公里提高到30亿元／平方公里以上。具体措施为：

       l、推广工业节约集约用地经验，提高工业用地使用效益。各区县政府和开发区在       各自的探索和实践中，积累了不少节约集约用地的经验和做法，市经委会同市房地资源局、产业评估中心等部门，汇总编制了《上海工业节约集约用地十八法》，通过典型案例介绍各区县和开发区节约集约利用土地的好做法、好经验以及取得的成果。各区县和开发区可结合自身实际，进一步增强工业节约集约用地意识，推广好的做法，进一步提高开发区的开发效率和发展水平。

       2、进一步完善项目审核和评估机制，提高工业向园区集中和工业区开发水平。用好并完善“批项目、核土地”工作机制，切实把好项目准人关。按照开发区不同情况，加强对全市开发区的分类推进力度。严格工业向园区集中，新增项目必须进园区。按照建链、补链、延链的要求，加强对重点产业、重点项目的招商力度，重点推进跨国公司地区总部、研发中心等资源节约型项目，使工业区成为上海大产业、大基地、大项目建设的主要载体。加快建立开发区品牌联动、管理输出的平台建设，逐步形成优势互补、资源共享的联合开发机制。

       3、加强工业用地全过程管理，形成工业土地增量和存量互动机制。进一步完善工业项目供地评估体系，增强可比性和操作性，根据细分行业特点，科学、公正、全面地反映投资项目的实际情况。将增量土地供给与存量用地水平挂钩，逐步建立项目后评估制度，形成工业土地增量和存量互动机制。对已落实土地指标的工业项目，实施项目启动建设、投产过程后评估监管，建立项目用地制约机制。

       4、继续做好淘汰劣势企业工作，优化产业结构。进一步做好淘汰劣势企业工作，充分运用法律手段依法行政，把整合零星工业点、淘汰劣势企业与推进工业向园区集中相结合，与节约集约利用土地相结合，加强市、区各政府部门间的协调推进作用。从能效、环保、投入产出、工艺技术等方面，完善有关淘汰劣势产业的规范和标准，形成淘汰劣势企业长效机制。同时在用地、用电和环保等方面，在确保优势企业发展同时，对劣势企业加以限制。

       5、加快郊区都市型工业园建设，盘活存量土地资源。整合零星工业点，利用存量资源建设郊区都市型工业园，结合郊区建设规划纲要，完善整体规划，加快形成与郊区城市功能和城镇布局相匹配的郊区产业发展新格局。结合各区工业项目用地评估，吸引目前没有条件和能力进入工业区、但符合产业导向的中小企业、民营企业，以及资源节约型、功能配套型的生产性服务业和都市型工业进入都市工业园。

       6、制定和完善土地集约相关政策，提高用地效率。进一步发挥政府在土地集约方面的政策引导作用，一是在嘉定区试点的基础上，逐步推广“工业用地置换政策试点”。加强分类指导，依据不同的用地类型制定相应用地政策，研究制定盘活存量建设用地的政策措施以及激励机制。落实土地复垦计划，将相应的土地指标平移到保留工业园内。二是制定对在治理整顿中撤消和核减的开发区和零星工业项目的盘活政策。由市经委会同市房地局、市规划局等有关部门出台相关政策加快盘活。三是鼓励充分利用和改造现有厂房设施。对现有闲置的标准厂房，安排企业租赁，鼓励园区租赁给中小企业使用；加大厂房改建和提高容积率的力度，充分挖掘用地潜力。四是建立完善集约用地考评机制。建立节约集约用地的指标体系，推进开发区和区县的集约用地状况评估，定期在新闻媒体或内部刊物上公布各区县和开发区集约节约用地的情况和排名。对在评选中排名靠后的区县和开发区可考虑核减该地区的增量土地指标。五是探索建立工业用地市场化运作实施办法。按照法制化、规范化、程序化要求，进一步扩大土地公开出让的范围，充分发挥市场配置土地资源和价格形成的基础性作用。

工业节约集约用地十八法

一、科学规划
       开发区通过科学合理规划，集中建设水厂、码头、污水处理厂等公用配套设施，集约使用公用工程，最大限度发挥公用配套设施优势，科学合理配置区域资源，节约开发区用地。
案例：
       上海化工区在开发建设之初，提出了“五个一体化”的开发理念，与国际著名的公用工程公司合作，集中建设了化工区工业水厂、液体化工品码头、污水处理厂、化工废物焚烧炉、热电联供以及公共管廊、工业气体、大件码头和天然气管网等公用工程项目，集约使用公用工程。此举既节约了用地和投资，而且最大限度地发挥了公用配套设施大型化、规模化的优势，成为化工区循环经济体系的重要组成部分，实现了区域资源的最佳配置和利用，提高了区内企业的整体经济效益。
       拜耳公司在化工区总投资为31亿美元的一揽子项目中，由于充分依托化工区内的公用工程和物流传输一体化设施，加上合理配置产业布局，采用先进工艺，大大提高了企业项目用地的利用效率。位于上海化工区的上海赛科90万吨乙烯项目，包含了目前国内单线产能最大的乙烯等8套世界级化工装置，不仅减少了25%的传统生产设备，由于依托了园区统一配套的公用工程、物流仓储等配套设施，占地面积仅为200公顷，每年生产各类高质量、多规格的石化产品达228万吨。而在大庆建设的由12套化工生产装置和自备热电站等71个单项辅助设施组成的我国第一套30万吨乙烯项目，占地面积达744公顷，每年生产约89万吨石化产品，较之该项目，赛科项目用地大为节省。化工区目前已引进的85．4亿美元的主体项目和公用工程，按实际使用土地面积计算，区内每平方公里土地吸引投资达13．8亿美元。

二、政策引导
       区县政府和开发区通过采取政策引导、资金扶持等一系列激励措施，鼓励所属园区人驻企业提高节约集约用地水平。
案例：
       青浦区针对本区工业企业使用土地的现状，出台了《关于鼓励工业企业提高用地效率的暂行办法》，鼓励现有企业在厂区内进行改扩建，利用有限的土地资源增加建筑面积。青浦区从区财政专项资金中列支1000万元，用于对符合条件的厂房进行加层改建，按确认的建筑面积予以贴补。同时，对项目申请、立项、实施等各个环节加强监督管理，严格控制工业项目用地。2005年，全区70家企业新增建筑面积约32万平方米，平均建筑容积率从0．33提高到0．62，预计新增产值16亿元，上缴税收5000万元。在淘汰劣势企业方面，青浦区出台了《调整产业结构、淘汰劣势企业的若干意见》，规定了淘汰劣势企业的标准、有关政策及淘汰劣势企业的工作计划。另外，青浦区还成立了．淘汰劣势企业执法小组，加强执法工作，在电力、水源等资源方面予以配合限制劣势企业，通过政策杠杆，推进节约集约利用土地。·

       奉贤区出台了《关于促进本区工业企业节约集约使用土地的若干意见》，意见规定了本区现有企业(不包括预留用地的项目)扩建厂房、提高容积率将减免建筑工程执照费、绿地补偿费等相关费用，同时区财政还将对新增的生产用房面积按每平方米40元予以补贴。鼓励对闲置厂房招租招商，对闲置厂房的承租方和购买方，在企业投入生产并正常纳税达到一定数额后按每平方米20元予以一次性补贴。

三、优化定位
       根据园区现有产业基础和发展定位，在保持连续性、稳定性的基础上，对新一轮发展的产业进行科学定位和优化发展。按照节约和集约利用土地的要求，不断完善园区功能配置，实行园区组团开发，增强园区吸引力。
案例：
       根据市委市政府对嘉定区新一轮发展“汽车嘉定”的功能定位，嘉定区大力发展“汽车经济”，按照全区“四大板块”发展战略，将清理整顿保留后的7个工业园区(即2个市级工业区、5个配套园区)作为产业发展的载体，充实和完善园区功能定位，实行错位发展，推进产业合理布局。

       如黄渡工业园区，在国际汽车城规划范围内，重点发展汽车电子产业；与市级汽车零部件配套园区紧邻的外冈工业园区，着力拓展汽车零部件制造产业链；江桥工业区依托区位优势，实施产业升级，建设上海西郊生产性服务业集聚区，大力发展生产性服务业；南翔工业园区整合现有资源，发展都市型工业。在明确发展定位的基础上，对区域内现有人驻项目包括一批未建项目进行大规模的清理，按照园区产业定位，淘汰劣势企业，大力发展优势产业，从根本上保证工业向园区集中，提高园区开发效率和发展水平。

四、计划把关
       从源头控制工业用地使用，制定合理工业用地年度供应计划，加强土地总量控制。
案例：

       浦东新区为改变多年以来按项目被动供地的常规，将用地计划关口前移，实行土地供应年度计划管理，做到“计划在前，用地在后”，凡没有取得建设项目用地审核意见书的项目不予立项，不予供地。在计划制定时，以乡(镇)为单位，将土地征用项目细化分类，使土地供应数量相对平衡，逐步在各乡(镇)形成了计划用地、集约用地的观念。近年来，新区土地计划管理机制不断细化和完善，形成了需求调研、各方会审、多层筛选、逐级上报、区政府集体决策的计划编制程序。依照用途管制、确保重点、适当兼顾一般产业项目的原则，逐步实现了土地供应的用途管制与总量控制。

五、产业评估
       对拟进入园区的新建工业项目进行产业评估，严格审核项目用地规模，通过产业评估合理控制工业项目用地规模，做到好中选优、确保重点，推动优质项目落地。
案例：
       青浦区按照工业集中、产业集聚、土地集约、量质并举、科学评价的要求及市经委、市房地资源局《关于加强本市土地集约利用、试行产业用地评估工作的指导意见》的文件精神，制定本区贯彻意见，强化工业项目评审制度。一是建立了政府分管区长为组长的工业项目评审领导小组，同时建立工业项目评估小组。每周召开一次项目评审会议，实现了项目评审制度化、规范化；二是明确了工业项目的评审范围和对象，全区市级工业园区以及配套园区内投资建设的各类落户企业均为评审范围和对象；三是提出了工业项目评审的标准。特别是对节约集约使用土地的相关指标提出了明确要求，工业园区内的项目容积率由过去0．39提升到0．8—1．5；建筑密度到40％一50％；每亩投资强度大于200万元。
       2005年该区通过对新引进的288个工业项目进行了评审，筛选出符合项目评审要求的233个项目，项目平均容积率达0．9，比原有288个项目的平均容积率从0．39提高了一倍以上。

六、品牌联动
       成熟开发区与区级工业区联动发展，管理输出，用好品牌工业区的品牌、招商、管理、资金等优势资源，一方面推动品牌工业区的二次创业，另一方面提高原有土地开发较为粗放、基础设施滞后或产业基础薄弱的工业区开发水平，提升产业能级。
案例一：
       为加快推进工业向园区集中，推进市区联动、品牌输出试点工作，2004年市经委会同化学工业区、金山区、奉贤区政府、化工区金山分区、化工区奉贤分区，经多次磋商，制定了上海化学工业工业区和化工区金山分区、化工区奉贤分区联动发展方案，形成了统一的上海化学工业区、化工区金山分区、化工区奉贤分区产业发展和布局规划，进一步提升资源优势，加强规划分类指导，以化工区“五个一体化”发展理念，逐步形成上海化学工业区品牌输出、产业辐射、错位竞争、协调开发的新格局。
       按照上海化工区基础设施配套“一体化”规划、“一体化”布局、“一体化”配套、“一体化”建设的要求，优化金山分区和奉贤分区的定位，达到减少重复建设、降低开发成本的经济效应。金山分区作为上海化工区的配套区，确定了以优先发展仓储、物流服务业为主的产业定位，成为上海化工区物流传输一体化延伸的配套区，目前已吸引了上海石化物流有限公司、上海新天原物流有限公司、上海帆／顷包装(物流)有限公司等一批物流企业。奉贤分区则着重在服务配套和部分精细化工产业领域的发展。通过合理定位，上海化学工业区和周边地区晶牌输出、形成联合开发机制，按照合分配、利益共享，扩大招商能力、提升招商水平，提高开发区土地利用效率，节约了土地。
案例二：
       2005年10月浦东新区成立了张江功能区，由三镇两区组团，即张江高科技园区、孙桥现代农业园区与张江镇、唐镇、合庆镇，区区联手，推进开发区品牌联动。
       在组织结构方面，形成以功能区域管委会为最高决策机构，各职能处室协调，开发公司和各镇执行的三个层面构成的产业联动组织结构。强化区镇联动机制，搭建重大问题协调、合作的组织平台。

       在开发模式上，明确各镇负责完成动拆迁、征地息劳、七通一平；以开发公司为主体各镇统一负责招商工作；功能区域、开发公司及各镇共同负责项目的跟踪服务。

       在利益机制方面，实行区域相对统一的土地市场供应价格，由镇实行包干。开发公司在招商引资时平衡土地实际价格、项目引进能级(产值、税收、就业、其他经济社会效益)、确定有关商务成本，转让价格。土地价格落差部分由功能区进行统筹，所有项目分别按区域所属落户。实现“张江”品牌一体化、产业规划一体化、产业政策一体化、区域招商一体化、投融资服务一体化。

       目前，借助“张江”的品牌输出，合庆工业区成功引进了总投资约31亿元人民币的深天马4．5代薄膜晶体管液晶显示器(TFT—LCD)生产线项目，成功实现了区镇品牌的联动发展，提升了开发区的开发效率。

七、产业集聚
       通过引进产业带动性强的大型龙头企业，争取上下游企业人驻，完善产业配套，形成完整产业链，实现企业资源互补，节约土地。
案例：
       松江出口加工区是2000年4月经国务院批准的全国首批15个出口加工区之一，规划面积2．98平方公里，于2001年1月正式封关运作。
       松江出口加工区依托核心骨干企业招商引资，促进规模化生产和集中配套，扩大产业集聚效应。出口加工区自封关运作以来，以广达集团作为产业集聚的支点，先后在区内建成达丰、达功、达伟、达业、达福、达利、达人和达群等八家企业，区内形成了20多家配套企业，与其产业业务关联的企业达到800家左右，实现了“配套为龙头，龙头带配套”的良性循环，拉长了产业链。IT产业已成为松江出口加工区的主导产业。
       目前，全世界每4台手提电脑中就有1台是在出口加工区生产的。松江出口加工区通过产业集聚式发展，提升了土地产出水平。工业区每平方公里土地上实现产值85亿美元，每平方公里土地上的投人产出比为l：10．86。

八、梯度转移
       通过将不适合本地发展的企业，调整搬迁到外地，实现产业梯度转移，达到对低效土地的二次开发，提高土地产出水平的目的。
案例：
       奉贤区奉城中心镇经济近年来取得了较快的发展，中心镇原有工业点内，原来“求商”阶段“捡到篮里都是菜”，引进的企业中有30多家危化企业、20多家环保排污重点监控企业、100多家低档次箱包及服装生产企业，由于受环境保护、产品档次、资源消耗、劳务成本、产业导向等多方面因素的限制和影响，土地低效、环境污染，企业生存举步维艰。为了达到重塑低效土地、引进强势资本的目的，奉城镇在市、区有关部门的支持帮助下，对不适合本地发展现状的企业进行了调整和产业转移的探索。通过实施相对劣势产业转移，引进一批符合产业导向、技术含量高、投资规模大、产出能力强、经济效益好的工业项目，实现地区经济的稳步、快速、持续发展。
       腾出来的笼收到了明显的效果，换出来的鸟如何安置是个问题。2003年初，奉贤区委、区政府要求奉城镇上海周边的2小时经济圈内选择合适的产业转移基地，作为奉城镇企业产业转移安置的基地。产业转移安置是一项系统工程，涉及多方利益，也可能会引发一些矛盾。奉城镇对不同情况采取不同的解决方式：对有条件调整、还适宜在当地发展的企业，积极通过技术改造、兼并重组，调整产品结构，提高产品质量和档次，充分激发企业的生机和活力，提高企业的核心竞争力，引导企业向园区集中；对本地调整发展有难度的企业，在力求自我发展的同时，按照长三角地区产业定位，增强服务意识，护送企业到外省市实施产业梯度转移。
       为了确保转移企业稳定持续发展，要找一个水陆空交通便捷，高速公路通达长三角地区，劳动力资源丰富，电力资源充沛，其境内有省级的排污通道，当地各级政府思路活跃、开放的产业转移基地。经过多方的选择和反复的比较，2004年6月，选择了交通比较便捷、劳动力成本与商务成本较低的连云港灌南县作为奉城园区的产业转移基地，并与灌南县建立了“友好县镇”关系，于9月份签订了区、镇全方位合作与10平方公里工业基地合作的两项协议。目前产业转移工作已取得了良好的效果，奉城镇置换出来的土地成功引进了香港润宝集团有限公司、香港飞龙集团有限公司、中国华德力集团有限公司等输配电器项目，总投资33亿元。

       由此，奉城的产业转移工作真正实现了“三赢”目的：一赢是企业通过土地置换取得溢价收入。企业在转移的过程中，可将眼光从当前的市场转为未来的市场，借机淘汰落后技术和缺乏竞争力的技术，全面更新技术手段、生产工艺和设备，提高企业自身市场竞争力，寻求到新的发展机遇；二赢是奉城镇通过“腾笼换鸟”、“借船出海”等灵活的市场运作机制，盘活低效用地，提升产业能级，增加经济总量；三赢是转移基地可利用上海工业园区的品牌，引进上海的经商理念、服务意识。通过“筑巢引凤”既为当地增加就业岗位，也增强地方财力，真正实现共同发展的“三赢”目的。

九、产业转型
       在一些交通便利、配套设施和周围环境较为完善的工业园区，通过必要的改造后，吸引节地型的生产性服务业企业入驻，重点发展产品研发、物流贸易、展示等功能，实现园区的产业升级和功能转型。
案例：
       江桥工业园区地处沪杭高速公路、沪嘉浏高速公路和外环线周边，占地3，5平方公里，是嘉定区最靠近中心城区的工业区。工业区成立于上世纪90年代初，共引入了70多家企业人驻，但大都以传统的加工制造业为主，企业占地面积大、能耗高、收益低。

       2004年江桥工业园区进行了重新的规划定位，正式转型为西郊生产性服务业集聚区。按照规划，新的集聚区将完全按照未来生产性服务业企业的要求布局，分为企业总部基地、行业服务中心、研发服务中心、分销中心、文化核心区、金融服务平台等多形态、多功能区域。每个区域的建筑都颇具特色，大楼配备智能化信息系统，同时提供企业会所、企业家沙龙以及小高层公寓。与之前江桥工业园区每年5000万元的财税收入相比，按照园区测算，西郊生产性服务集聚区在2010年全部完工和企业人驻之后，每年税收预计达到60亿元。

十、楼宇工业
       将区域内存量工业用地改造成容积率高的郊区都市型工业园，充分利用建成的多层标准厂房，重点发展占地少、无污染、广就业的都市产业。
案例：
       位于嘉定浏翔公路旁新建的南翔都市型工业园，看起来更像新型住宅小区。园区内30幢崭新的四层结构标准厂房依次排列。整个工业园占地面积只有228亩，约15．1万平方米。土地虽少，可利用率很高，建筑密度为29．6％，30幢标准厂房建筑面积达到16．6万平方米，园区容积率达到1．34，比一般工业用地0．8左右的容积率要高出很多。

       南翔都市型工业园各类基础设施齐全，后勤保障、环保安全等服务周到，还配有2幢宿舍楼，将近400个房间，可容纳园区内企业近3000员工的住宿。园区刚建成不久，已有10多家企业前来洽谈人驻，租订14幢标准厂房，人驻方多为技术含量较高的IT、生物医药等企业，其中台湾液晶卡通电视生产商——宝丽公司就租订了6幢厂房。据测算，在厂房全部招租完成后，园区年产值在8亿元一10亿元左右，可提供2000个就业岗位。

十一、淘汰劣势
       将原高污染、高能耗、低产出的企业转型为有特色、有品牌、有技术含量的企业，腾出土地，为优质项目提供土地资源。
案例一：
       闵行区工业起步阶段以传统产业为主，因此在塑料、金属加工、机械、纺织、服装、玩具等行业中存在不少劣势企业，分布在镇、村零星工业点，占用了宝贵的土地资源，环境污染比较严重，技术工艺落后，装备陈旧，长期处于亏损和微利状态，急需对劣势企业进行调整和逐步淘汰。2003年起，闵行区开始淘汰劣势企业、整合零星工业点，3年来共淘汰劣势企业36户，腾出土地面积2320亩，其中：保留工业用地1748亩，市政动迁征地572亩。

       由于近年来农村城市化速度加快，加上工业园区建设项目的推进，结合市改建规划和建设项目的实施，闵行区对企业进行整合，其中对符合区淘汰劣势企业届定标准的劣势企业主动予以淘汰，凡符合产业发展方向、效益较好、税收贡献大的企业另行选择工业园区予以迁建保留，另图发展。在淘汰劣势企业中，对本地职工，除一部纳人小城镇保险外，另一部分由建设项目单位予以安排就业，大部分企业的职工由原单位妥善安排，另外还利用存量工业房地产招商引资，其收益主要用来保障职工的基本生活。

       “十一五”期间，闵行区将进一步推进劣势企业淘汰工作，保持现有企业破产关闭政策的连续性，通过淘汰劣势企业，进一步疏通和拓宽企业退出市场的通道，完善企业优胜劣汰机制，充分发挥市场配置资源的基础性作用。

案例二：
       “节土、节电、节水、节能，强化资源综合利用”，是松江大规模调整劣势企业的思路。松江泖港、佘山镇2004年一举关闭高能耗、低产出、重污染的泖港电石厂、天马铁合金厂；两只“电老虎”下岗，每年可减少用电6600万度，同时腾出土地76亩。车墩镇对8家劣势企业实行关、停、并、转后，迅速引进了二医新生基因公司、文霸电器公司、尤尼恩电子公司等“金凤凰”，后者一年两度增资扩产。泗泾镇政府在果断回购扭亏无望的威文实业公司土地后，腾出26亩土地和7000平方米厂房，引进显示屏产量居全国第三、经济效益在同行中首屈一指的高科技民营企业上海中荧显示技术公司，扶持该公司做大做强，大辐提高了土地产出水平。

十二、腾笼换鸟
       通过淘汰搬迁劣势企业，腾出土地资源，腾笼换鸟，引进具有技术优势、市场优势、品牌优势的公司，实现区域土地资源和产业结构的优化。
案例：
       2005年3月份松江区政府专门成立了区有关职能部门参加的区劣势企业调整工作领导小组，制定并颁布了松江区《关于加快本区劣势企业调整的工作意见》，以全面指导和布署劣势企业调整工作。2005年全年松江区共计调整劣势企业117家，通过并购、重组、出售、出租、关闭、停产等方式推进淘汰劣势企业工作。

       在调整过程中，松江区坚持“可持续发展、统筹规划、市场调节、依法调整”的原则，重点按照市场化为主的操作原则，推进腾笼换鸟，注重强化服务，切实维护好投资方、债权人、职工等各方权益，确保了调整工作的稳妥有序进行。
位于松江区的上海某印染有限公司，于1998年组建，占地93亩，总建筑面积32000平方米，近几年来，由于企业内部管理差、市场竞争激烈等因素，该公司一直处于严重的亏损状态，已成为消能大、效益低、污染重的企业。经区、镇领导多次与该公司领导层进行磋商，形成了必须进行产业结构战略性调整的共识，腾笼换鸟，引进新企业推进土地二次开发。计划引进河南辅仁药业集团有限公司，原企业由该公司收购，主要生产生物医药制品。同时制定了三步走的调整方案，确保“腾笼换鸟”顺利进行：第一步，先妥善处理好职工的利益。该公司有33名员工系城镇劳务输出人员，平均工龄为30年，经过多次与职工沟通，在推荐工作相配套的同时，出台了员工工龄补偿的若干处理意见。最终形成了统一意见，该项工作于2005年5月初已全部顺利完成。第二步，从5月初至2005年12月底前，为该区域内的设备、管线搬迁阶段，在这个阶段内将拆搬完整个企业内的所有设备，以及地下复杂的管线。第三步，从2006年1月至2006年5月前为新厂房整改和新设备安装调试阶段。

       通过“腾笼换鸟”，松江区盘活整理出了一大批工业用地，为松江区产业层次的提升和经济效益的增加奠定了基础，更强化了企业安全生产和环境保护意识，推动了城市化建设的进程。

十三、原地扩建
       企业在不新增工业用地的基础上，通过采用在原地改、扩建厂房和办公用房，提高建筑密度和建筑容积率，增加企业投资额，从而达到提高单位土地投入产出水平，扩大企业生产规模的目的。
案例一：
       2005年以来，全市各区深挖土地潜力，积极推行“零资源招商”，根据区内企业增资扩容的需求，积极鼓励和帮助企业充分利用现有土地和厂房资源，提高厂房容积率，向空间发展。

       截止2005年11月底，全市共有293家企业通过厂房加层、提高容积率等方式，实现了生产规模的扩大。293家企业建筑甲积从原来的257．5万平方米提高到目前的445．4万平方米，新增建筑面积187．9万平方米，平均建筑容积率从原来的0．38提高到现在的0．66，大幅提高了土地综合利用率。

       其中，青浦区的上海蒙迪日化有限公司对原有旧厂房进行改建，拆除5幢原仅为一层、总建筑面积为800多平方米的老厂房，在原址上新造建筑面积3005平方米的4层框架结构新厂房，建筑容积率从原来的0．4提高到1．26，预计新增工业产值600万元。

案例二：
       经过十多年的建设，金桥出口加工区已基本没有土地可供项目批租。为了保持开发区的持续增长势头，园区在改善和优化开发区投资环境的同时，根据企业增资扩容的需求，为企业出主意、想办法，向企业提出利用现有土地和厂房，向空间发展，提高土地利用效率的建议，并积极配合企业办理增资扩建的各项审批手续及有关工作，促进开发区向更高的目标去努力。

       投资金桥出口加工区的日本京瓷公司自1995年以来，在原受让的土地面积上进行了6次增资，投资总额从最初的2300万美元提高到目前的3．7亿美元；落户金桥出口加工区多年的丹麦英特尔乳品有限公司原打算购置10万平方米土地扩建厂房，后来经过各方面比较和磋商，他们采用在原地改建和扩建的方案，解决了企业生产和办公用房的问题；还有华仕德公司，此次增资也是采用在现有厂房的基础上再加建一层的方案，扩大了生产规模。华虹NEC公司增资扩建一条8寸芯片生产线，也是采用在原来购买的土地上建设新厂房的方案。通过在原地增资扩建，实现了开发区的“二次开发”，也提高了开发区的综合产出。

案例三：
       松江泗泾镇第一期标准厂房区，总占地面积为15亩，容积率0．4，有4栋各1000平方米的单层标房，由三家企业承租，租赁期限均没有到期。三家企业全年累计销售额仅为2000万元左右，税收也只有50万元左右。

       当地镇政府和发展公司领导与3家企业经过长达4个月的沟通、协商，最终达成搬迁共识，累计补偿给三家公司的设备安装、拆卸费、搬迁费、设施损失费等为62万元。引进了全国最大的滑动轴承生产商，国家级高科技企业浙江申科滑动轴承有限公司，主要产品为大型发电机组的滑动轴承、轴瓦，生产设备均为大型数控进口设备。改建按照原定的时间节点全面启动，拟建1．2万平方米的厂房和研发中心，容积率为1．2，初步估算项目总投资为4000万元，达纲销售收入1．2亿元，利润1000万元，税收800万元。通过本次改造，该企业容积率从0．4提高到1．2，增长了2倍；销售收入将从2000万元提高到1．2亿元，增长5倍；税收从50万元提高到800万元，增长了15倍，有效提高了土地利用率和产出率，并提高了产业层次。

十四、指标平移
       针对所在区域存在的已批未用项目及劣势企业占用土地指标，政府相关部门通过排摸调查、土地整理，将闲置土地指标收回、平移至开发区，供优质项目使用。
案例：
       2005年在市经委、市房地局的指导下，嘉定区选择马陆镇、华亭镇和嘉定工业区进行试点工作。对已批未用土地，经过对试点区域内零星工业点调研排查，共梳理已批未用土地668亩,这些土地一部分进行原地转让，其余土地收回用地指标，平移至园区重新招商利用。

       由于Pl周边整治、轨道交通及高压线建设需要，嘉定区需整治、动迁、淘汰企业占地面积约3000亩。对这些通过逐步削减、整合、淘汰的郊区零星工业点所腾出的土地指标，淘汰后复垦的土地按照实际新增的农用地数量给予重点支持，按照1：l的配比奖励年度用地计划指标，所有置换及奖励的土地指标集中调整在开发区异地置换；淘汰后不复垦的土地按照不同方式给予支持。通过土地指标的置换平移，盘活了存量土地，提升了产业能级，加快了工业向工业区集中步伐。

十五、回购闲地
       对开发区内长期闲置的土地，开发区通过土地回购的方式，回购区内已批未用的土地，为产业结构优化升级和产业集群发展提供充分的土地资源条件。
案例：
       闵行经济技术开发区针对园区内已批未用和低效项目占用土地的现象，在实践中采取功能回购、动迁回购、拍卖回购、违约回购、到期回购等6种方式对园区用地结构进行调整。近年来，已累计回购厂房约22万平方米；回购再利用的土地约33万平方米，占可利用土地的15%。尤其是2002年以来，共回购厂房约16万平方米；回购再利用的土地约28万平方米，占可利用土地的13%。在产业布局、土地利用同步调整中，坚持把开发区的经济效益放在集约使用资源的大局中加以考虑，资源配置、资金投入向优势企业为倾斜。2003年富世施乐复印机项目拟在原址扩大生产能力并增资10亿日元建设第二工厂，使数码复印机年生产能力由9万台跃升至30万台。为此闵行开发区补贴资金动迁和置换了周边的5家企业，为富世施乐扩建提供8000平方米土地和1.3万平方米厂房。收购后，富世施乐项目的土地资源增加了约50%，生产能力和经济效益却增长了3倍以上。

十六、巧用边角
       充分利用园区内土地边角料的存量资源，建造容积率高的标准厂房，吸引企业人驻。
案例：
       近年来，针对土地资源越来越少的现状，金桥出口加工区确定合理利用土地资源，进行深度开发，以新型厂房和定制厂房来吸引高新技术项目进区的策略。园区在充分考虑企业生产对厂房长度、高度以及卸货平台、办公用房等多种要求后，利用区内的零星分散和边角料的土地存量土地资源，进行新型通用厂房和定制厂房的建设，提高了开发区的土地投入产出效率，并使公司有了比较稳定的长期收益。金桥出口加工区先后利用园区边角料资源，投资建设了近50万平方米的新型通用厂房和定制厂房，引进了一大批符合金桥产业发展导自的高新技术项目和企业，进一步集聚和增强金桥出口加工区的先进制造业优势。金桥出口加工区的新型厂房出租率已达到95％，定制厂房出租率达到100％。

十七、围海造地
       通过围垦滩涂，向大海要地，实现开发区“零耕地”开发。
案例：
       上海化工区29．4平方公里的规划用地均为滩涂和围海造地所形成。其中北面13．4平方公里为历年滩涂。南面10平方公里是1996年至1998年也是当时由上海华谊集团公司成立漕泾工程指挥部、围海造地所形成。2003年7月开始，上海化工区开始围垦西侧的6平方公里土地，为新的炼化一体化项目进驻创造条件，该工程已于2005年3月全面竣工。现已西侧6平方公里的土地上基础设施建设已全面启动，化工区“十一五”期间新增100万吨乙烯和1000万吨炼油项目建设用地需要提供了充分保证，待项目落地后将直接引资约40亿美元，并将进一步带动和吸引数十亿美元的相关项目进驻化工区。

十八、马路瘦身
       在不影响开发区道路交通运输的基础上，减少道路占地面积，从而增加园区的土地可利用面积。
案例：
       闵行经济技术开发区在开发区市政公用基础设施的建设上注重土地节约集约利用，公用基础设施以经济适用、服务功能为主，在不影响开发区交通运输的基础上，减少道路占地面积，特别是缩小支干道的占地面积，对马路瘦身以提高土地使率。在这一理念指导下，闵行开发区最宽的道路为18米。